Come scegliere un terreno da coltivare per avviare un'attività agricola

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Acquistare un terreno da coltivare per avviare una nuova azienda non è cosa semplice. Coloro che decidono trasformare la propria passione per l’orto in un’iniziativa economica di tipo strutturato, ovvero avviare un’azienda agricola, devono necessariamente cercare dei terreni da comprare, prendere in affitto o in comodato d’uso. Queste formule classiche hanno però costi differenti e rappresentano opportunità da valutare attentamente.

In quest’articolo capiamo quali sono gli elementi da considerare prima di scegliere un terreno agricolo, e analizziamo, oltre all’acquisto, le alternative di affitto e comodato.

Consigli per acquistare un terreno da coltivare

Di solito, la ricerca per l’acquisto di un terreno da coltivare è fatta dai professionisti del settore o da coloro, spesso giovani imprenditori, che in quel settore vorrebbero entrare per la prima volta. Prendiamo in esame questo secondo caso, cioè di uno o più giovani che desiderano lanciarsi, in modo serio, in un’attività agricola per ricavarne un reddito. La prima valutazione da fare è innanzitutto di tipo economico, ossia capire qual è il budget a disposizione e valutare la possibilità di accedere a finanziamenti agevolati.

Iniziative e finanziamenti

In tal senso molto interessante è l’iniziativa dell’Ismea (Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare) che ha messo a punto una banca nazionale delle terre agricole, alla quale i giovani aspiranti imprenditori possono rivolgersi per trovare il terreno di cui necessitano. Lo stesso progetto mette a disposizione altre interessanti opportunità di finanziamento, come il primo insediamento, o alcuni finanziamenti speciali per l’imprenditoria femminile.
Nel nostro Paese, inoltre, l’organizzazione del comparto agricolo è demandata all’autonomia regionale, soprattutto per la gestione della maggior parte dei fondi europei. Importante è quindi capire quali sono le opportunità e le priorità individuate a livello legislativo in ogni singolo territorio. Il fattore economico è il primo grande ostacolo all’acquisto di un terreno, anche perché, diciamolo, i terreni migliori costano tanto.

Come valutare un terreno da coltivare

Quali sono gli elementi da valutare per scegliere un terreno su cui coltivare? I parametri sono diversi, ma sono tutti importanti. Bisogna ad esempio valutarne la vocazionalità, l’accessibilità la possibilità di lavorare agevolmente. Vi è poi da guardare al fattore logistico e allo stato del fondo. Insomma, non è una scelta semplice. Ma analizziamo questi fattori più nello specifico.

Vocazionalità

Per prima cosa, bisogna avere chiaro cosa si vuol fare con il terreno agricolo. Ad esempio, se l’idea d’impresa è quella d’impiantare un nuovo uliveto, il terreno dovrà avere determinate caratteristiche. Queste, saranno molto differenti se, ad esempio, l’attività d’impresa è finalizzata alla coltivazione intensiva di ortaggi in campo aperto. In tal senso, una distinzione fondamentale è quella tra terreni irrigui e non. Un terreno irriguo, ovvero con disponibilità d’acqua indipendente da fattori contingenti, ha un valore catastale notevolmente superiore.

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Accessibilità e lavorabilità

Molto importante è pure capire se il terreno eventualmente individuato è di facile accesso per essere lavorato con mezzi agricoli di una certa importanza, come ad esempio un trattorie. È chiaro che gli appezzamenti in piano, facilmente accessibili, sono migliori e più costosi di quelli impervi, o diroccati su una collina scoscesa.

Logistica

Altro fattore importante per valutare un terreno è l’impianto logistica che vi ruota intorno. Ad esempio, posso aver trovato l’appezzamento più bello del mondo, ma se per raggiungerlo devo fare 100 km di autostrada e altri 50 di stradine di campagna, forse è meglio lasciar perdere quel fondo. Inoltre, i costi di distribuzione dei prodotti a cui si andrà incontro saranno notevolmente superiori, e la vendita diretta in azienda sarà preclusa a priori. Se invece per i nostri potenziali clienti l’accesso al terreno è agevole, avremo un enorme vantaggio competitivo.

Stato del fondo

I terreni più “economici” sono quelli lasciati dai proprietari in stato di abbandono, per le più svariate ragioni. Un terreno abbandonato non è di per sé un fattore limitante in assoluto, anzi, a volte può essere un vantaggio, in quanto, spesso, sono suoli a riposo e mediamente fertili. Attenzione però ai costi di ripristino, che a volte possono superare il valore del terreno stesso. Ad esempio, ripulire completamente da un’infestazione di rovi un terreno incolto è molto complesso e può richiedere molta manodopera.

Presenza di strutture accessorie sul fondo

Strettamente correlata ai due aspetti precedenti è l’eventuale presenza sul fondo di strutture accessorie (magazzini per lo stoccaggio dei prodotti, capannoni per le lavorazioni, pozzi per l’irrigazione, casolari ecc). Acquistare un terreno agricolo già dotato di strutture in buono stato di conservazione, può essere molto vantaggioso, ma non pensiate che il venditore non faccia valere nella trattativa questa potenzialità strutturale.
Viceversa, se le eventuali strutture fossero in stato totale di degrado, magari non a norma di legge, siate voi a trattare in termini di prezzo a vostro vantaggio. Costruire una struttura ex-novo, costa molto di meno che ripristinarne una vecchia.
Discorso un po’ diverso per l’eventuale presenza di casolari o abitazioni, che potrebbero diventare parte dell’attività (agriturismi, bed and breakfast ecc).

Cosa veniva coltivato in precedenza sul terreno?

Anche quest’aspetto è da tenere in considerazione quando si decide di acquistare ex-novo un terreno da destinare alle coltivazioni. Volete fare agricoltura biologica? Bene, di certo non potete acquistare un terreno che in precedenza è stato coltivato facendo ricorso a uso massiccio di diserbanti e pesticidi. I veleni che così a cuor leggero si usano nell’agricoltura tradizionale, impiegano anni prima di essere smaltiti, oltre a radere al suolo la biodiversità. Ovviamente, nessun proprietario vi dirà che quel terreno che cerca di vendervi è avvelenato. Fate quindi eseguire analisi approfondite del terreno e delle acque d’irrigazione, ancor prima d’iniziare la trattativa per l’acquisto.

L’importanza degli agronomi

Come vedete la scelta dell’acquisto di un terreno è piuttosto articolata e complessa. Non sempre chi acquista ha gli strumenti conoscitivi per valutare la qualità e quindi anche il prezzo giusto di un terreno agricolo. Prima di mettervi alla ricerca di un appezzamento, cercate quindi di farvi affiancare da un bravo agronomo di campo. In primo luogo, perché sono loro i primi ad essere messi a conoscenza delle buone occasioni d’acquisto presenti sul mercato. Meglio pagare un professionista del campo anziché una semplice agenzia immobiliare. E poi, l’agronomo è in grado di capire se quel terreno risponde in modo ottimale alla vostra idea imprenditoriale (se, tanto per intenderci, su quella terra è meglio coltivare ortaggi, alberi da frutto o magari entrambi).

Il vantaggio di essere proprietari del terreno agricolo

In agricoltura, essere proprietari del terreno è un vantaggio enorme, giacché i lavori svolti danno sempre risultati nel corso del tempo. Per chi non è di tradizione agricola di famiglia e vuole entrare per la prima volta nel mondo dell’agricoltura, il terreno di proprietà rappresenta una forte barriera all’ingresso. Il valore della terra non può essere mai visto in un’ottica di breve periodo, ma come scelta di vita, per un futuro da coltivare come più ci piace. Ecco perché essere proprietari del terreno agricolo dà questo tipo di respiro. Ad esempio, se dobbiamo decidere sulla costruzione di un pozzo, facendolo sappiamo che, per i prossimi 30 anni e più, quel pozzo sarà lì, al servizio del nostro campo. Questo spiega anche come la pratica del subentro abbia molto successo oggi in agricoltura, con le nuove generazioni che proseguono nel cammino segnato dai propri genitori o nonni.

Le alternative all’acquisto di un terreno da destinare all’agricoltura

Ad ogni modo, non sempre è possibile acquistare un terreno per avviare la propria attività agricola. Se non si dispone del capitale iniziale, è comunque possibile optare per delle alternative più pratiche. Nello specifico parliamo dell’affitto e del comodato d’uso. Vediamo in dettaglio queste due soluzioni.

L’affitto

La più semplice alternativa all’acquisto, è l’affitto del terreno agrario, disciplinato della legge 3 maggio 1982, n. 203. Capo I, Titolo I (artt. 1-7). Questa legge stabilisce la durata dell’affitto, che deve essere minimo di 15 anni, e tutta una serie di normativa a favore del coltivatore/affittuario, rispetto agli altri contratti d’affitto. L’affitto di un terreno può essere un’ottima idea per chi già opera e vuole ampliare i propri appezzamenti coltivati, magari rivolgendosi a vicini con terreni fermi. È una buona opzione anche per chi parte da zero, poiché i costi iniziali sono bassi e, in genere, sostenibili con gli introiti dell’attività. Possedere un campo in affitto, con regolari contratti, dà la possibilità di accedere ai finanziamenti regionali. È chiaro però, che i miglioramenti fondiari eseguiti sono sempre a vantaggio del proprietario, che può recedere dal contratto in caso di grave inadempimento nella conduzione del fondo.

Il comodato d’uso

Altra alternativa all’acquisto, per avere un terreno da coltivare gratis, è il comodato d’uso, che è, appunto, quasi sempre gratuito. In questo caso, il proprietario del fondo (il comodante), concede in comodato il proprio terreno (al comodatario), pattuendo una durata stabilita, che può essere rinnovata. In questo tipo di accordi, il comodante può richiedere la restituzione del fondo in modo più immediata rispetto al contratto d’affitto. Può essere una soluzione per chi non ha più la possibilità di gestire i propri terreni. Permette infatti di mantenerli puliti e si dà al tempo stesso l’opportunità a qualche giovane di fare esperienza in agricoltura e provare ad avviare un’attività agricola. Diciamo che può essere il passo iniziale da muovere prima dell’affitto e dell’acquistare di un terreno.

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